Hay una nueva tierra prometida en México. La llegada del gigante Tesla al municipio de Santa Catarina desencadenó una nueva auge industria en Nuevo León. El aterrizaje de lo nuevo gigafábrica de Elon Musk al estado norteño ha hecho que se duplique el precio del suelo y ha impulsado la creación de parques industriales en las afueras de Monterrey. Todavía no hay piedra fundamental sobre el predio donde se instalará la codiciada fábrica, por la que lucharon varios estados del país y que desembolsará 4.500 millones de dólares en el municipio, pero el simple anuncio ya encendió los motores de un nuevo auge industrial en la región.
La construcción de una fábrica de Tesla en Santa Catarina, ciudad de unos 300.000 habitantes, forma parte de una nueva tendencia de deslocalización de empresas, también conocida como deslocalización, para aprovechar los salarios y costos de producción más bajos. Esta ola comenzó en México ya en 2022, con la ofensiva de Rusia en Ucrania como telón de fondo, pero en Nuevo León se ha multiplicado gracias a Musk. El magnate, que planea producir hasta un millón de autos eléctricos al año en México, creará unos 7,000 empleos directos en el Estado. Con estos datos, la megafábrica se convirtió en un jugoso premio por el que incluso intervino el presidente Andrés Manuel López Obrador.
Se lo llevó la tierra del gobernador Samuel García, que llevaba la delantera por la cercanía con la frontera estadounidense y la red de abastecimiento que ya abastece, desde hace años, a otra planta de Telsa en Austin (Texas). Tesla llega al área metropolitana de Monterrey, que ha visto como en dos años ha pasado de 140 a 207 parques industriales y un incremento en los precios de alquiler de suelo de hasta un 100%.
Jesús Nava, alcalde del municipio de Santa Catarina, admite que durante y después del anuncio de inversión de Tesla, el valor del terreno entró en un proceso de especulación, lo que ha provocado variaciones en el precio del metro cuadrado entre 50% y 80%. “Considero que los precios de la reserva de suelo se normalizarán una vez que finalicen los polígonos de expansión, derivados de la proximidad, alcanzar su demanda habitual. Otro factor será que los inversionistas y propietarios de terrenos reconozcan que el valor potencial de un inmueble depende de la infraestructura y lineamientos que definirá el Gobierno Municipal para asegurar el crecimiento ordenado de la ciudad”, dice.
Sólo en Santa Catarina, agrega el presidente municipal, tienen más de 3.500 hectáreas disponibles. En su planificación local estiman que estas tierras deben ser distribuidas equitativamente para industria, vivienda, comercio y servicios. “Además de estas hectáreas, existen polígonos de actuación que podemos trazar para el desarrollo de otros sectores de la industria”, concluye.
Héctor Tijerina, director ejecutivo de la asociación Invest Monterrey, informa que, en 2022, el área metropolitana de Monterrey alcanzó un récord de 20 millones de pies cuadrados para uso industrial, nivel que, anticipa, supera con creces los ocho millones de pies cuadrados de crecimiento que se registraron año antes de 2021. El directivo confía en que este año se alcance una cifra similar, e incluso superior a la del año pasado. “Muchos proveedores de Tesla ya están aquí desde que la empresa instaló su planta en Austin, y ahora con el anuncio de Nuevo León tienen proyectos de expansión”, dice.
Con base en su experiencia captando inversionistas y aterrizando proyectos en la región, Tijerina advierte que las rentas industriales han subido de precio entre un 20% y un 30%. “Estamos creciendo en la parte industrial a más del doble de lo que estábamos acostumbrados y como hay mucha demanda hace que suban los precios del suelo y las rentas”, menciona. Si antes de la pandemia, refiere el desarrollador, el metro cuadrado tenía un precio de cuatro dólares, ahora supera fácilmente los $5,30 por la misma extensión. A ese precio, además, se sumarán los costes adicionales de servicios y otras infraestructuras. Sin embargo, Tijerina menciona que Nuevo León sigue siendo más bajo en precios en comparación con otras ciudades como Tijuana (Baja California).
“Algo positivo que controlará que los precios de los alquileres no sigan subiendo desmesuradamente es que hay mucha construcción de naves industriales en la zona metropolitana de Monterrey. Desde mediados del año pasado hasta este año hemos registrado más de 90 naves industriales que ya han iniciado su construcción. Hay mucha oferta y ahorita, obviamente, todos los desarrolladores comenzaron a construir naves industriales, naves especulativas”, menciona Tijerina.
Además de la inversión sin precedentes de Tesla, Nuevo León recibirá otros desembolsos millonarios de empresas como Ternium o Kia. En paralelo al sector de la automoción y sus proveedores, también pisan el acelerador nuevos proyectos de Tecnologías de la Información, electrodomésticos y muebles chinos. De acuerdo con cifras del Estado norteño, el 76% de la inversión de las empresas que están eligiendo a México por la deslocalización llega a Nuevo León. Además de Santa Catarina, que próximamente será sede de la empresa de Musk, hay interés en municipios como Ciénega, Salinas Victoria y Apodaca.
Fernando Turner Dávila, empresario del sector automotriz, reconoce que existe un interés generalizado por parte de las empresas de Nuevo León, apetito que se extiende incluso a las zonas fronterizas del vecino estado de Coahuila. “Los municipios de Escobedo, Pesquería, están creciendo mucho por aquí y se está expandiendo a Torreón y Saltillo (Coahuila)”, dice. Según su experiencia, los precios de la tierra están aumentando de 20% a 40% en lo que va del año.
Sergio Reséndez, director general de Colliers en la zona norte, advierte que hay más demanda de suelo industrial de la que se está ofertando. “Prácticamente no hay inventarios disponibles, las plantas exigen al máximo y los tiempos de entrega se están alargando un poco. Hablando de equipos, sistemas contra incendios, iluminación, aire acondicionado, que normalmente son importados, tienen un retraso importante, hasta de seis meses, porque también tenemos un problema de escasez de choferes”, comenta.
En este momento, precisa Reséndez, en el área metropolitana de Monterrey se están habilitando dos millones de metros cuadrados para este uso al cierre de 2023, pero la demanda de las empresas alcanza los seis millones de metros cuadrados. “El exceso de demanda ha impactado en el precio de los arriendos y terrenos en Monterrey. En 2022, recién regresando de la pandemia, una renta normal rondaba los 3,5 a 4 dólares el metro cuadrado y hoy ronda los 6,5 y 7 dólares, el valor prácticamente se duplicó en un lapso de un par de años”, menciona.
En terrenos, agrega, antes de la venta los precios oscilaban entre 50 y 60 dólares el metro cuadrado. Ahora, están entre 90 y 100 dólares. Reséndez reconoce que este auge industrial también ha provocado la especulación con terrenos a $150 el metro cuadrado, sin embargo, el especialista asegura que ese intento de disparar los precios aún no cristaliza porque no se ha vendido tan caro.
Desde la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) indicaron que el costo de cada terreno industrial depende de la ubicación y la factibilidad de los servicios a pie de lote. La agencia informa que en ciudades como Monterrey el precio se encareció tras el anuncio de Tesla entre 30% y 50%, mientras que en otras ciudades como Ciudad Juárez (Chihuahua) el precio es de 30% a 40%. “En la AMPIP hemos identificado 50 nuevos parques industriales en construcción, con una inversión estimada de 1.900 millones de dólares”, asevera.
El fenómeno de reubicar empresas para estar más cerca de Estados Unidos, el mercado más grande del mundo, sigue generando ganancias en México. Según el análisis de BBVA, las inversiones de deslocalización en el país sumaron 42.000 millones de dólares en el primer semestre del año, principalmente en la ampliación de la capacidad productiva.
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