En México hay 950,000 familias que quisieran tener un préstamo hipotecario, pero no pueden obtenerlo[1]. Esta exclusión de crédito representa un monto similar a todas las familias que viven en Baja California y, en algunos estados, representa el 10% de la población.
Aquellos que no pueden comprar una casa no son quienes uno esperaría. No son pobres, no están desempleados y no son personas con bajo nivel educativo: son jóvenes trabajadores con un alto nivel de estudios. En México, el 61% de las personas que no pueden crear riqueza tienen una licenciatura o secundaria completa y el 73% están empleados.
En este ensayo describo este fenómeno y desafío la idea común de que no hay otra manera. Sí hay. Por eso acompaño este texto con un borrador de múltiples políticas públicas que nos acercarían a hacer de la vivienda un derecho y no, como ahora, un privilegio.
los vagabundos
no es normal la exclusión patrimonial que ha sufrido mi generación y la que nos sigue. Otras generaciones pudieron adquirir casas. Entre los hogares de la Generación X, por ejemplo, solo el 2,5% quedó excluido del crédito hipotecario. Entre nosotros la proporción se duplicó.
Muchos datos muestran diferencias entre nuestras generaciones. Cuando la Generación X tenía la edad que tenemos hoy millennials, el 47% era propietario de su vivienda. Entre millennials los datos cayeron al 39%. Lo mismo ocurre con los alquileres. En su juventud, solo el 25% de la Generación X alquilaba. Actualmente, el 30% de millennials lo hace.
La promesa de que tener una educación superior abriría oportunidades de creación de riqueza resultó ser falsa. Como ha documentado el trabajo del investigador Máximo Jaramillo, los jóvenes están interesados en comprar una vivienda, pero simplemente no es suficiente para ellos.
La falta de acceso a la vivienda ha comenzado a dar vida a tendencias xenófobas, donde se acusa a los “extranjeros” de ser los causantes de la crisis inmobiliaria y los altos precios de los alquileres.
Entiendo la ira, pero eso solo canaliza la energía hacia el enemigo equivocado. Que haya nómadas digitales no es el problema. Ojalá fuera así de simple. El problema es más grave y antecede a los vacacionistas, el problema es que la política de vivienda en México se ha quebrado.
¿Qué se rompió?
El problema es muy claro: durante toda la vida productiva de mi generación, la millennials, el objetivo del gobierno mexicano ha sido apoyar el crecimiento de la industria inmobiliaria, asumiendo que esto garantizaría el acceso a la vivienda. Claramente, no ha sido así.
El Gobierno confundió política de vivienda con política inmobiliaria. Por ello, hasta hace unos años la “política de vivienda” consistía en apoyar la construcción de vivienda masiva, independientemente de su ubicación o acceso a servicios. Para las amas de llaves, esto era mucho, pero el resto era una estafa. Las casas fueron compradas y abandonadas porque no servían. Su calidad era pésima y quien habitaba en ellos estaba condenado a vivir sin transporte, sin servicios y sin esperanza de tenerlos.
El resultado es evidente hoy con la apocalipsis de la vivienda abandonado. En México hay al menos 680 mil viviendas abandonadas, según Silvana Renna, gerente senior de administración y regeneración de vivienda de Infonavit. Esto equivale a tener un pueblo fantasma del tamaño de Querétaro.
Confundir la promoción de propietarios con la política de vivienda Tuvo a las generaciones más jóvenes como su principal víctima. Para ellos, comprar o alquilar una casa con servicios se ha vuelto absurdamente caro. De hecho, el precio promedio de una casa en la Ciudad de México es de 2.5 millones y en Querétaro es de 1.1 millones (ENVI 2020). Esto quiere decir que, para comprarlo, se requiere un ingreso mensual comprobable de 50,000 pesos, es decir, debes estar dentro del 10% más rico de México.
A lo anterior hay que sumar que la falta de competencia de los bancos ha creado un ambiente donde abundan los requisitos inalcanzables y las altas tasas en los préstamos hipotecarios. Los bancos requieren trabajo formal, prueba de años de experiencia y recientemente, incluso trabaja con tus notarios favoritos. Los criterios de ingresos y tipo de trabajo que exige el banco para un crédito inmobiliario deja el 82% de los millennials (ENVI y ENIGH, 2020).
Revolucionar el acceso a la vivienda
Resolver este problema requiere orquestar una “revolución de la vivienda”, como me dijo. el investigador Carla Escoffié, experta en vivienda de la Facultad Libre de Derecho de Monterrey. Es urgente “diversificar la política de vivienda y cambiar el enfoque del Estado para hacer todo lo económica, política y jurídicamente posible para hacer efectivo el derecho a la vivienda”.
Un componente importante para lograrlo es incentivar una política de construcción de vivienda asequible que permita a las personas tener vivienda. Actualmente eso no existe. Solo el 0.4% de la casa en construcción es barato (menos de 345.000 pesos). Por el contrario, la vivienda construida se centra mayoritariamente en promover la especulación inmobiliaria y el acaparamiento de viviendas por parte de inversores de alto poder adquisitivo que no viven en los inmuebles que compran.
La sobreoferta de departamentos vacíos, documentada en guadalajara, Ciudad de México Ya nivel globaldisminuye artificialmente la oferta y aumenta los precios para favorecer a los inversores en detrimento de los que sí quieren vivir en un barrio.
Resolver este problema requiere medidas audaces: un impuesto de desocupación radicalmente progresivo, regulaciones para obligar a las personas a mudarse a las viviendas que compran y reanudar las difíciles discusiones, que se han mantenido antes pero que siempre han permanecido inconclusas, sobre un impuesto de desocupación. ganancia capital. No debemos olvidar que uno de los principales generadores de valor añadido es el estado a través de sus inversiones en espacios públicos y seguridad. Un impuesto a las plusvalías permitiría recuperar parte de esos recursos públicos para redistribuirlos.
Facilitar la construcción de viviendas requiere medidas multidimensionales como reducir la corrupción en las delegaciones, rediseño de usos del suelo y la eliminación de requisitos excesivos, costosos y engorrosos para permitir la construcción. Estas medidas deben ir acompañadas de una ampliación de la oferta habitacional en zonas densificadas y, sobre todo, la destrucción del mito de que el Estado mexicano no debe ser dueño. El Estado puede y debe adquirir vivienda para alquilarla a precios inferiores al mercado a quien la necesite, como se hace en muchos países.
Hay que romper el paradigma actual de la propiedad. Por ejemplo, ajustar el marco legal para permitir la propiedad cooperativa con el fin de ampliar el tipo de persona que puede adquirir crédito, o crear una institución federal que coordine todos los esfuerzos de política de vivienda (en lugar de instancias múltiples y herramientas separadas). como tenemos ahora). En la Ciudad de México ya existen ejemplos de cooperativas, pero sin un marco legal adecuado, la figura simplemente no se puede extender.
Además de la propiedad, los alquileres deben estar regulados para que sean precisos, baratos y accesibles. Varios organizaciones ya han comenzado a protestar a favor de ella con un documento de solicitud específica. Doy la bienvenida a sus protestas y estoy de acuerdo con la urgencia de mejores regulaciones para proteger a los inquilinos. Hoy en día, los propietarios están muy mal regulados y son los principales evasores de impuestos en México. De hecho, el 76% de los ingresos se paga de manera informal, provocando un desfase fiscal de 30.000 millones de pesos al año.
Es necesario regular mejor el mercado de alquiler para evitar abusos normalizados. Por ejemplo, el arrendador a menudo le pide al inquilino que demuestre que es dueño de la propiedad para alquilar el apartamento. Además de ser un despropósito lógico, esta propuesta valida una situación de doble exclusión donde las personas sin patrimonio también se quedan sin poder alquilar. Debería ser ilegal por no tener una propiedad que le impida alquilar una casa.
El cambio de paradigma es urgente. Toda una generación de mexicanos se quedó sin poder comprar ni alquilar casas dignas. Si esto no es un fracaso de política pública, no sé qué más lo es.
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